Wat zijn de regels voor het overnemen van een bestaande strandtent?

Redactie Brooklyn Beach

Redactie

Je staat op het punt om een strandtent over te nemen. Misschien heb je al een locatie op het oog bij Scheveningen, Zandvoort of op Texel.

De golven rollen binnen, de terrassen zitten vol, en je ziet potentie.

Maar voordat je de sleutels krijgt, moet je een berg regels doorworstelen. Dit is geen aankoop in een winkel; het is een complexe overname waarbij vergunningen, huurcontracten en cijfers een hoofdrol spelen. Ik help je op weg met een helder stappenplan.

Wat is een strandtent overnemen precies?

Een strandtent overnemen betekent dat je de exploitatie van een bestaande horecazaak op het strand koopt. Je koopt niet alleen de inboedel zoals barkrukken, parasols en een professionele espressomachine.

Je koopt vooral de plek, de naam en de rechten om daar te mogen ondernemen. In de praktijk draait het om drie componenten: de goodwill (de waarde van het lopende bedrijf), de inventaris (spullen) en de vergunning. Zonder vergunning is een strandtent namelijk niets meer dan een stapel hout en een stuk grond.

De gemeente is hier de baas. Waarom is dit zo belangrijk?

Omdat je in de horeca aan de kust met strenge regels te maken hebt. De gemeente bepaalt wie er op het strand mag staan, hoelang en onder welke voorwaarden. Een verkeerde stap bij de overname kan ervoor zorgen dat je na een seizoen alweer moet sluiten.

De kern: vergunningen en percelen

De belangrijkste regel is simpel: je hebt een vergunning nodig van de gemeente. In Nederland zijn strandtenten meestal gebouwd op een zogenaamd ‘perceel’.

De gemeente verhuurt dit stuk strand aan een exploitant via een exploitatieovereenkomst of een huurovereenkomst. Bij een overname kijk je eerst naar de looptijd van dit contract. Staat er nog 2 jaar op of 10 jaar?

Dit bepaalt direct de waarde van je investering. Een strandtent met een contract voor 3 jaar is minder waard dan een tent met een vergunning voor 10 jaar.

Let op: de meeste gemeentes hebben een vergunningsstelsel voor strandexploitatie. Je kunt niet zomaar iemand anders zijn plek overnemen zonder toestemming van de gemeente. Vaak moet de oude exploitant de vergunning overdragen, en moet jij als nieuwe eigenaar worden goedgekeurd.

Er bestaat verschil tussen de kustgemeentes. Zo heeft Den Haag (Scheveningen) andere regels dan Zandvoort of Texel.

In Den Haag staan de strandtenten vaak op ‘eigendom’ van de gemeente, maar worden ze verpacht via een standaard pachtovereenkomst voor strandgrond.

In andere gemeentes kan er sprake zijn van een bouwwerkvergunning voor een semi-permanente constructie. Een praktisch voorbeeld: een populaire beachclub in Zandvoort heeft een vergunning voor 1.000 vierkante meter strandoppervlakte. De gemeente eist dat er minimaal 150 ligbedden en 50 tafels beschikbaar zijn voor publiek. Als je deze tent overneemt, moet je deze normen blijven naleven, net als de regels voor het plaatsen van reclame-uitingen op het strand.

Geldzaken: Wat kost een strandtent overnemen?

De prijs van een strandtent hangt af van locatie, grootte en populariteit. Een kleine tent aan de kust van Zeeland kost minder dan een mega-club aan de boulevard van Scheveningen.

• Goodwill & Inventaris: Tussen € 50.000 en € 350.000. Dit is de prijs voor de naam, de klantenkring, de inboedel (bar, keuken, meubilair) en de lopende contracten.
• Jaarhuur perceel: Gemiddeld € 20.000 tot € 80.000 per jaar, afhankelijk van de grootte en de ligging.
• Borgsom: Vaak 3 tot 6 maanden huur, contant of via een bankgarantie.
• Notariskosten & Overdracht: Rond de € 1.500 tot € 3.000.

Hieronder een indicatie van de kosten voor een overname: Laten we een rekenvoorbeeld nemen: Je koopt een middelgrote beachclub in Noordwijk met 200 zitplaatsen.

De vraagprijs is € 175.000,- exclusief BTW. Daarbovenop komt de borgsom van € 15.000,-. Je bent dus direct ruim € 190.000,- kwijt voordat je de eerste cocktail serveert.

Vergeet de BTW niet. Over de goodwill en inventaris betaal je 21% BTW. Over de huur van de grond betaal je meestal geen BTW (dat is een verhuur van onroerend goed). Laat je hier goed over adviseren, want dit scheelt aanzienlijk in je liquiditeit.

Financiering is vaak een uitdaging. Banken financieren goodwill namelijk niet altijd volledig.

Een deel moet je vaak met eigen vermogen dekken. Sommige ondernemers kiezen voor een combinatie van een lening en investeerders.

Varianten in overname-modellen

Er zijn verschillende manieren om een strandtent te kopen. Niet elke deal ziet er hetzelfde uit.

1. Volledige overname: Je koopt alles: de goodwill, de inventaris en je neemt de exploitatievergunning over. Dit is het meest gangbaar.
2. Bedrijfsovername zonder grond: Je koopt alleen de inventaris en de naam, maar de grond huur je rechtstreeks van de gemeente. Dit komt veel voor bij nieuwere complexen.
3. Franchise: Je sluit je aan bij een bestaand concept (bijvoorbeeld Coast of Beachclub). Je betaalt een franchisevergoeding, maar krijgt ondersteuning in inkoop en marketing.

Hieronder de drie meest voorkomende modellen: Wat kost een franchise-constructie?

Vaak betaal je 5% tot 8% van je omzet aan franchisegeld. Daar staat tegenover dat je gebruikmaakt van een bewezen formule, zoals de inkoopkracht van grote horecagroothandels als Sligro of Hanos. Een andere variant is de huurkoop.

Je huurt de tent eerst voor 1 of 2 jaar, met de optie om te kopen. Dit is veiliger. Mocht de locatie tegenvallen, dan stap je zonder al te veel schade uit. Let bij strandtenten specifiek op de ‘kleedruimte’ en de opslag. In de wintermaanden moet de tent vaak worden afgebroken of dichtgegooid.

Waar berg je dan de spullen op? In contracten staan hier vaak specifieft clausules over.

Stappenplan: Zo pak je de overname aan

Een goede voorbereiding is het halve werk. Volg deze stappen om teleurstellingen te voorkomen.

1. Due Diligence (Boekenonderzoek): Vraag de afgelopen 3 jaar cijfers op. Kijk naar de zomeromzet, maar vooral naar de winterkosten. Hoeveel verdient de tent in juli en hoeveel verliest hij in januari?
2. Check de vergunning: Ga naar het gemeentehuis en vraag de exploitatievergunning op. Is deze overdraagbaar? Zijn er strikte eisen aan openingsdagen of sluitingstijden?
3. Locatiebezoek: Loop het perceel na. Zit de fundering nog goed? Is de keuken gekeurd (HACCP)?
4. Overeenkomst: Laat een koopovereenkomst opstellen door een notaris of horeca-advocaat. Leg afspraken over de borg en de inventaris vast.
5. Gemeente melden: Meld de overname bij de gemeente. Soms is er een zienswijze nodig of een nieuw vergunningentraject.

Neem de tijd voor stap 1. Vaak zitten de mooiste verhalen in de details. Een strandtent kan prachtig zijn, maar als het dak lek is of de keuken niet voldoet aan de nieuwste brandveiligheidsnormen, kost je dat tienduizenden euro’s.

Vraag ook naar de contracten met leveranciers. Heb je te maken met exclusieve biercontracten?

Bijvoorbeeld een deal met Heineken of Amstel die nog 2 jaar doorloopt.

Deze contracten neem je vaak automatisch over.

Praktische tips voor een soepele overname

Hier zijn een paar concrete tips die je direct kunt gebruiken. Een gouden tip: huur een lokale horeca-advocaat in die gespecialiseerd is in kustexploitatie.

• Timing is alles: Begin op tijd. De voorbereiding voor het zomerseizoen start soms al in december. Een overname in maart is vaak te laat om alles gereed te krijgen.
• Maak afspraken over het personeel: Neem je het vaste personeel over? In de horeca ben je verplicht om lopende contracten over te nemen. Check de CAO voor de juiste voorwaarden.
• Inspecteer de verzekeringen: Een strandtent heeft speciale verzekeringen nodig. Denk aan waterschade door storm of diefstal van terrasmeubilair. Regel dit direct over.
• Bouw een buffer op: De eerste maanden na overname zijn vaak onzeker. Zorg dat je minimaal 3 maanden operationele kosten kunt dekken zonder inkomsten.
• Netwerk met de buren: De horeca aan de kust is een kleine wereld. Praat met andere strandtent-uitbaters. Zij weten vaak hoe de vork in de steel zit bij de gemeente.

De regels per gemeente verschillen zo veel, dat een algemene advocaat soms de plank misslaat. Een investering van € 2.000,- aan juridisch advies kan je later een hoop ellende besparen. Als je deze stappen volgt, sta je sterker in je schoenen. De overname van een strandtent is een avontuur, maar met de juiste kennis over vergunningen, financiën, contracten en de juiste verzekeringspakketten voor strandpaviljoens, wordt het een succesverhaal. Ga zitten, teken de papieren en geniet straks van je eigen uitzicht op zee.